旭電機化成株式会社

不動産投資が相続税対策として有効とされる大きな理由は、「現金」と「不動産」で相続税評価額の計算方法が大きく異なるためです。

1. 相続税評価額の評価差（節税の仕組み）

財産を相続する際、相続税は「相続税評価額」を基準に計算されます。

例えば、現金1億円を所有している場合と、1億円で賃貸用不動産（アパートやマンション等）を購入した場合では、相続税の課税対象額が約3,000万～5,000万円程度まで圧縮されるケースがあります。

2. なぜ評価額が下がるのか？

① 自宅・土地・建物の基礎的な評価減

• 土地（路線価）： 公示価格（時価）の概ね8割程度で評価されます。

• 建物（固定資産税評価額）： 建築費（時価）の概ね5割～7割程度で評価されます。

② 賃貸に出すことによる評価減（貸家建付地・貸家）

人に貸している不動産（賃貸マンションやアパート）は、所有者が自由に使ったり売却したりできないため、権利の制限分として評価がさらに引き下げられます。

• 借家権割合・借地権割合による控除： 土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、自用不動産からさらに約30%程度評価が下がります。

③ 特例（小規模宅地等の特例）の活用

条件を満たす場合、「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」を適用できます。

• 賃貸事業に使っている土地（200㎡まで）について、評価額がさらに50%減額されます。

3. 注意点・リスク

• 実効性の見直し（税制改正やマンション評価の見直し）： 近年、タワーマンション等を利用した過度な評価圧縮に対する評価ルールの見直し（市場価格とのギャップを是正する見直し）や、相続直前の購入に対する個別判定の厳格化が進んでいます。

• 流動性と運用リスク： 不動産は現金のようにすぐに分割や換金ができません。また、空室リスクや修繕費用、将来の価格下落リスクを考慮する必要があります。

まとめ

現金を不動産（特に賃貸用不動産）に変えることで、時価よりも大幅に低い評価額で相続税を計算できる点が最大のメリットです。実際の対策にあたっては、将来の運用収益や分割のしやすさも踏まえ、税理士等の専門家へご相談されることをおすすめします。

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